Le bail commercial

I. Champ d'application et conditions

Le statut des baux commerciaux (art. L.145-1 et s. C. com.) s'applique aux baux d'immeubles ou de locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce. Conditions d'application :

• Existence d'un bail portant sur un immeuble ou un local
• Exploitation d'un fonds de commerce appartenant au preneur
• Immatriculation du preneur au RCS ou au RNE
• Baux dérogatoires (art. L.145-5) : bail de courte durée (3 ans maximum), exclu du statut. Au-delà, requalification en bail commercial

II. Durée et loyer

• Durée minimale de 9 ans (art. L.145-4), avec faculté de résiliation triennale pour le preneur (congé à chaque période triennale, 6 mois à l'avance)
• Fixation du loyer initial : libre détermination par les parties
• Révision triennale (art. L.145-37 et s.) : le loyer révisé ne peut excéder la variation de l'indice de référence (ILC ou ILAT)
• Déplafonnement du loyer (art. L.145-34) : lors du renouvellement, si la durée du bail a dépassé 12 ans ou en cas de modification notable des éléments de la valeur locative (facteurs locaux de commercialité)
• Lissage du déplafonnement (loi Pinel du 18 juin 2014) : la hausse est étalée sur plusieurs années et ne peut excéder 10 % du loyer acquitté l'année précédente

III. Le droit au renouvellement

• Principe (art. L.145-8) : le preneur a un droit au renouvellement du bail, qualifié de « propriété commerciale »
• Conditions : exploitation effective du fonds pendant les 3 années précédant l'expiration du bail
• Congé : délivré par le bailleur au moins 6 mois avant l'échéance, avec offre de renouvellement ou refus motivé
• Refus de renouvellement sans indemnité : en cas de motif grave et légitime (manquement du preneur à ses obligations, art. L.145-17)

IV. L'indemnité d'éviction et la clause résolutoire

• Indemnité d'éviction (art. L.145-14) : due par le bailleur qui refuse le renouvellement sans motif grave. Elle comprend la valeur marchande du fonds, les frais de déménagement, de réinstallation et la perte de clientèle
• Évaluation : indemnité principale (valeur du fonds ou du droit au bail) + indemnités accessoires (trouble commercial, frais)
• Droit de repentir (art. L.145-58) : le bailleur peut revenir sur son refus dans les 15 jours du jugement fixant l'indemnité
• Clause résolutoire (art. L.145-41) : permet la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du preneur, sous réserve d'un commandement resté infructueux pendant 1 mois et du pouvoir de suspension du juge